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如何向买房税务风险说“No”

时间:2019-09-18 08:53 来源:体育网 作者:admin

在房产交易中,由于对税收政策理解不够深刻而走了弯路的情形并不少见。笔者提醒纳税人,要关注房地产交易中的税务风险。

案例一:

税费负担没关注,竞拍公寓不划算

前段时间,张某通过司法拍卖,竞得南京市某商业圈公寓一套,实际成交价格215万元,较周边同类型房产每平方米低3000元左右。然而,当张某带着拍卖成交确认书等资料,到政务中心办理过户手续时却傻了眼——该套房产过户需要缴纳税款近70万元。

张某了解后才知道,该拍卖标的房产的性质为公寓,不同于一般意义上所称的住宅,很多税收优惠无法适用。同时,由于被执行人入手价格较低,导致该不动产增值较多,光土地增值税就需要缴纳50多万元。最关键的是,拍卖公告上已经明确,房产过户中产生的相关税费,由竞拍人负担。这样算下来,张某购入这套房产,税后总价款比周边房产还高,根本不划算。

★提醒★

司法拍卖作为逐渐走进人们生活的一种新交易形式,对保障债权人利益和建设健全社会信用体系都有很大的作用。然而,作为参与者的纳税人,须仔细了解其中的涉税问题,谨防税务风险。

具体来说,纳税人应关注以下细节:一是拍卖公告上对于价款的具体表述,到底是净得价还是相应税款由买卖双方各自负担;二是被拍卖标的物的性质,这将直接影响着税款计算的方式,并决定纳税人能否享受相关的税收优惠;三是标的物的增值额,这将直接影响最终税款的计算结果。

案例二:

房本办理不及时,契税优惠难享受

王某前段时间到政务中心办理房产证时碰到了一件闹心事。原来,她于2017年购入的一套面积89平方米的普通住宅,被税务机关认定为家庭3套房,需按照3%的税率计算缴纳契税。

据王某介绍,该房产购入时,确实是家庭唯一住房,只是当时没有重视,一直没有办理房产证。2018年9月,王某与丈夫结婚。由于丈夫名下有两处房产,这才导致了现在家庭3套房的情况。

★提醒★

契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。其实,如果王某在房产购入当时,及时按照规定履行纳税义务,并办理相应手续,就能够符合个人购买家庭唯一住房的条件,顺利享受减按1%的税率征收契税的优惠政策。

案例三:

原始发票未留存,抵扣成本麻烦多

李某转让前几年投资的一套商铺,在准备办理转让手续时却发现,无法找到前手的发票。中介公司告知李某,由于欠缺前手发票,增值税无法差额扣除,需要全额缴纳增值税税款。无奈之下,李某向税务机关进行了咨询。李某的前手发票是房地产开发公司很多年前自行开具的,已经找不到存根。不过,税务机关还是凭借李某提供的信息,在征管信息系统中查询到了当时的契税完税记录。

★提醒★

现实中,确实有很多纳税人碰到李某的问题。为此,《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号)第一条规定,纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。上例中,虽然李某最终通过征管信息系统查询到了当时的完税记录,但是此中过程耗时又耗力。发票和完税证明是重要的交易凭证,为了最大化保障自身权益,纳税人一定要妥善保管。

作者:王小平 姜涛 徐云翔,国家税务总局江苏省税务局、国家税务总局承德市税务局

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